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Subrogación: ¿Qué es, cuáles son sus tipos y cómo hacerla en 2023?

Descubre en este artículo qué es la subrogación, qué tipos de subrogación existen y cómo se realiza este proceso en la actualidad.

Puri Ruiz

Dentro del mundo de las pymes y el emprendimiento conviene que nos detengamos a ver en profundidad qué es la subrogación, qué tipos hay, también en el ámbito estrictamente empresarial, en qué consiste y qué debemos tener en cuenta al asumir un proceso de este tipo.

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¿Qué es la subrogación?

La subrogación es un tipo de sucesión; se trata de un negocio jurídico en el que una persona pasa a sustituir a otra en una obligación. Esta figura jurídica permite la sustitución (de una persona o un bien) sin necesidad de hacer un nuevo contrato.

Tipos de subrogación por su naturaleza

La subrogación puede ser personal y real.

Subrogación personal

En este caso, una persona sustituye a otra en el cumplimiento de las obligaciones y tiene dos perspectivas: la del acreedor y la del deudor.

  • La subrogación en la posición del acreedor una persona pasa a ser, por distintos motivos (compraventa, herencia, donación) acreedora en una deuda. Imaginemos, por ejemplo, que una persona fallece y tiene un piso en régimen de alquiler: su heredero pasará a ser el que cobre esa renta estipulada con anterioridad.
  • En la posición del deudor, la cosa cambia. Aquí nos podemos encontrar en la situación de que el nuevo deudor no cuente con los bienes necesarios para pagarla. Por tanto, se puede necesitar la autorización del acreedor salvo que dicha subrogación se haya dado por causa de herencia.

Subrogación real

En la subrogación real un bien se sustituye por otro en el patrimonio de una persona, de modo que el nuevo bien mueble o inmueble ocupe el lugar del antiguo bien y se someta al mismo régimen.

Para que se dé este supuesto debe existir una relación de causalidad (es decir, que haya una conexión directa entre el bien perdido y el bien entrante). Algunos ejemplos son los patrimonios matrimoniales, patrimonio sujeto a fideicomiso, a reversiones, etcétera.

Tipos de subrogación que pueden afectarnos como pymes

Subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria, regulada por la Ley 2/1994, se puede dar una subrogación tanto en la posición del acreedor como en la del deudor.

En el caso de la subrogación del acreedor, el deudor puede elegir, atendiendo a su planificación financiera, cambiar de entidad, siempre que la nueva le ofrezca condiciones más ventajosas. Si el préstamo se ha realizado por escritura pública, no necesita la conformidad del acreedor original, y se formaliza mediante una nueva escritura.

La subrogación del deudor puede darse en el ámbito de la compraventa, cuando el nuevo propietario del inmueble se subroga a la hipoteca que tenía contratada el deudor anterior. Aquí, dado que hay tres partes involucradas, sí se precisa el consentimiento de la entidad bancaria o prestataria.

Subrogación empresarial

Una subrogación empresarial o laboral sucede cuando se cambia la titularidad de una empresa y las relaciones laborales se mantienen intactas. Además del cambio de titularidad de una empresa, la transmisión de un centro de trabajo o de una unidad productiva son también subrogaciones empresariales que pueden ser una vía de financiación de la empresa en tiempos de crisis.

Dicho de otro modo, lo que tenemos es una sucesión empresarial, regulada en el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores, que asume el capital humano que hay en ella y mantiene intactas sus condiciones laborales (antigüedad, condiciones salariales, horario, etcétera).

Beneficios de la subrogación

En el caso de la subrogación hipotecaria:

  • Suele ser más rentable que firmar una hipoteca de primeras. También puede cambiarse al euríbor en el caso de que la anterior tuviera como referencia el IRPH.
  • La capacidad para negociar las condiciones (como la ampliación del plazo de amortización) o los productos que el banco demandará que contrates (por ejemplo, un seguro de hogar o de vida) es mayor.
  • Podrás negociar un cambio de cuota que te sea más cómodo. Eso sí, debes tener en cuenta que si eliges pagar menos al mes los intereses aumentarán.
  • Nos ahorraremos los posibles gastos de cancelación del préstamo si somos los vendedores; en el caso de los compradores, el ahorro lo vamos a encontrar en la comisión de apertura o la tasación.

Si hablamos de subrogación empresarial o laboral, vamos a contar con un equipo perfectamente engrasado en cuya formación probablemente no tengamos que invertir nada o casi nada, al menos en un principio, y con los objetivos claramente definidos.

¿En qué escenarios se utilizan las subrogaciones?

La subrogación hipotecaria suele darse en contextos como la compra de un despacho, un local o una nave. En lo que respecta a la subrogación laboral, pueden darse escenarios como estos:

  • En un supuesto, por ejemplo, de contrata de mano de obra, si la nueva empresa se queda con una parte importante de los trabajadores también se encuentra dentro del ámbito de subrogación.
  • También en ciertos convenios sectoriales se incluye una cláusula resolutoria en la que se produce la subrogación empresarial.
  • En los contratos con la administración pública puede suceder que se saque a concurso un servicio y que indique en su pliego de condiciones que la empresa adjudicataria debe asumir la plantilla de aquella compañía a la que sustituye: también esto se considera subrogación empresarial.
Varias personas reunidas alrededor de una mesa

¿Cómo es el proceso de subrogación?

Una vez hemos mirado distintas ofertas de bancos y elegido la que más nos conviene (estamos hablando de subrogación hipotecaria con cambio de acreedor), sea oferta o contraoferta, la formalizamos a través de la escritura de subrogación.

Previamente, la entidad bancaria nos habrá solicitado una serie de documentos que acrediten que nos encontramos en una situación económica saneada (DNI, justificante de ingresos, escritura del inmueble, etcétera).

Veamos un ejemplo.

Ejemplo

Queremos comprar un almacén que pertenece, actualmente, a otro empresario. Si dicho empresario tiene una hipoteca sobre dicho almacén, podemos subrogarnos a ella siempre y cuando cumplamos una serie de requisitos económicos. Si los cumplimos, dicho acto de compraventa y subrogación se hará mediante escritura pública y ante notario.

Ahora, imaginemos que las condiciones de la actual hipoteca nos las mejora otro banco, por lo que solicitamos formalmente la subrogación y el nuevo prestatario deberá ponerse en contacto con el anterior. La entidad actual tiene hasta 15 días para hacer una contraoferta. Si aceptamos la oferta del otro banco, la escritura se firma también ante notario.

El proceso en el caso de la subrogación empresarial se realiza mediante el sistema RED.

¿Qué consideraciones deben tenerse en cuenta en este proceso?

Centrémonos ahora en la subrogación hipotecaria, ya que aquí es donde debemos atender a conceptos de contabilidad pura y dura:

  • Como ya hemos dicho anteriormente, si lo que queremos es un cambio de acreedor no precisamos de la autorización de la anterior entidad bancaria.
  • Cabe, eso sí, que nuestro banco actual nos haga una contraoferta. Conviene evaluarla, ya que puede que no quieran perdernos como clientes y mejoren la oferta anterior.
  • Subrogarse a una hipoteca suena a ventaja, pero no siempre lo es. Ni siempre es sencillo. Ni necesariamente barato, puesto que este tipo de procesos conllevan una serie de gastos adicionales. Debemos estudiar bien los pros y los contras (o hacer simulaciones con un buen software de contabilidad que nos ayude en la decisión).
  • Además del diferencial (el porcentaje fijo que se suma al euríbor), es necesario fijarse en el periodo total de pago.
  • Debemos saber que la comisión por subrogación tiene un límite marcado por ley: nunca puede superar el 2% de lo que queda por devolver.

En resumen

A la hora de decantarnos por subrogarnos a una hipoteca debemos tener en cuenta no solo las potenciales ventajas que podrían beneficiarnos, sino los gastos asociados a la misma (para lo cual, como hemos referido anteriormente, puede ser interesante contar con un programa de contabilidad que despeje todas nuestras dudas).

Preguntas frecuentes

¿En qué se diferencian la subrogación de la novación?

Cuando decidimos pedir una oferta a otro banco, estamos hablando de subrogación de la hipoteca. Si el banco actual nos hace una contraoferta (cambian las condiciones, pero no la entidad), no estamos hablando de subrogación, sino de novación.

¿Se puede realizar una subrogación por cuenta propia o se necesita una asesoría profesional para ello?

En el caso de la subrogación empresarial, sin ninguna duda. Vamos a necesitar asesoría laboral para no cometer ningún error del que podamos arrepentirnos, ya que este proceso tiene numerosos flecos que hay que cuidar al máximo (despidos improcedentes, convenios colectivos, etcétera).

¿Se puede solicitar una subrogación teniendo una deuda o préstamo vigente?

Va a depender mucho de la entidad bancaria, de los requisitos que solicite y de la solvencia del deudor. A priori, puede resultar más difícil que con una deuda pendiente se conceda la subrogación, pero hay numerosos factores que pueden hacer que se consiga.

¿Qué riesgos están asociados al proceso de subrogación?

En el caso de la subrogación hipotecaria, ninguno más allá del hecho de no buscar la mejor oferta. Sin embargo, en el caso de la subrogación empresarial, pueden ser muchas: pensemos que, en este proceso, asumimos todas las responsabilidades y obligaciones ante los trabajadores (de ahí la importancia de una buena asesoría laboral).

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